איך תפחה בועת הנדל"ן – ומה הממשלה החדשה צריכה לעשות לגביה
מחבר: נעם גרובר

הממשלה החדשה צפויה לשים על ראש סדר יומה את משבר הדיור, ולעשות מאמץ אמיתי לשחרר חסמים ולהציף את השוק בדירות.

במקביל לטיפול הנחוץ בשרשרת ההיצע וקיצור התהליך הביורוקרטי, יש צורך דחוף במיסוי ההכנסה משכר דירה בדומה להכנסה מעבודה. מיסוי זה צפוי להוריד את הביקוש לדירות להשקעה באופן משמעותי, בלא להעלות את שכר הדירה, וכן להכניס לקופת המדינה 6-8 מיליארד שקל בשנה, בהערכה שמרנית.

ראשית יש להבין כי הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות נבע מעלייה מהירה בביקוש לדירות, כאשר המניע העיקרי הוא ירידת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות גבוהות יותר בנדל"ן. כיוון שתהליך הבנייה אורך בישראל כ-12-13 שנים בממוצע, וכיוון שלפני 12-13 שנים ממשלת ישראל לא חזתה את המשבר העולמי שהוביל לירידת הריבית, היצע הדירות עלה לאט ומעט, והעלייה בביקוש עקב ירידת הריבית היתרגמה רובה ככולה לעלייה במחירים. עם זאת, המפתח לשוק דיור יעיל איננו תכנון דירות שנים קדימה על פי תחזיות דמוגרפיות, ברוח התכנון המרכזי שהיה נהוג במזרח אירופה הקומוניסטית, אלא מערך היצע מבוזר וגמיש, המסוגל להגיב במהירות לשינויים בביקוש, כפי שנהוג במדינות מתקדמות. לשם השוואה, ברוב מדינות האיחוד האירופי השגת היתרי בנייה אורכת 8-12 שבועות, דבר המייתר לחלוטין את הצורך בתכנון מרכזי.

Noam oped image 1

את אפקט הריבית על הביקוש לנדל"ן מגביר עיוות במערכת המס הישראלית, הגובה מס של 25 אחוז על הכנסות משוק ההון (כאשר על הכנסות אלו, שמקורן ברווחי חברות, כבר שולם מס חברות), אך רק 10 אחוז על הכנסות משכירות, וגם זאת רק מסכום חודשי של 5,080 שקל. עקב אכיפה חלשה גם מיסוי מזערי זה נגבה בשיעורים נמוכים. דוח מבקר המדינה בנושא הדיור בחר לעסוק במס השבח, כלומר המס שישלמו רוכשי הדירות על הגידול בערכן לכשיחליטו למכור אותן, ולהתעלם לחלוטין ממיסוי ההכנסות משכירות. יש לציין כי חלק גדול מרוכשי הדירות הם מבוגרים הרוכשים אותן לטווח ארוך, כמקור להכנסה קבועה שיעבור בירושה לילדים, כך שההתמקדות במס השבח היא מוטעית לחלוטין. המיסוי הנמוך עד לא קיים על הכנסה משכר דירה הפך את ההשקעה בנדל"ן לאלטרנטיבה משתלמת ביותר ביחס לריביות הנמוכות בשוק ההון.

Noam oped image 2

אז מה קרה בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות? הריבית בעולם ירדה, וכיוון שישראל היא כלכלה קטנה, בנק ישראל נאלץ להוריד את הריבית (אחרת היה נגרם ייסוף של השקל שהיה פוגע קשות בייצוא ומביא למיתון). הביקוש לקניית דירות להשקעה זינק, וכיוון שההיצע לא הגיב בעוצמה, המחירים עלו. בפועל משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית עשירים פחות, שכבר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים. היצע הדירות לשכירות עלה, אך כיוון שנוספו משקי הבית שלא יכלו לקנות דירה ונאלצו לשכור, גם הביקוש לשכירות עלה. יתרה מכך, השוכרים הנוספים האלו היו בעלי הכנסה גבוהה יחסית לשוכרים בשנים עברו (אם מחירי הדירות לא היו עולים הם היו רוכשים דירה משל עצמם), דבר שגרם לעלייה במחירי השכירות, והפך בתורו את ההשקעה בנדל"ן למושכת אף יותר. אם לפני מספר שנים משפחה היכולה להוציא 4-6 אלף שקל בחודש על דיור היתה פשוט רוכשת דירה ומשלמת משכנתא, היום אותה משפחה אינה יכולה להרשות זאת לעצמה, היא נאלצת לשכור, ומחירי השכירות עולים.

אומנם מחירי השכירות עלו בשיעור נמוך יותר ממחירי הדירות, אך ניתן לטעון שחשיבות עלייתם אינה פחותה. זאת כיוון שעליית מחירי השכירות פגעה בשוכרים, ציבור גדול (640 אלף משקי בית בשנת 2012) וחלש יחסית מבחינה כלכלית, בעוד שעליית מחירי הדירות פגעה ברוכשי דירות ראשונות, ציבור קטן יחסית לשוכרים, פגעה במידה פחותה במשפרי הדיור, והטיבה עם בעלי הדירות. חשוב להבין כי כדי להוריד את מחירי השכירות אין צורך לבנות לשכירות באופן ייעודי, אלא מספיק להגדיל את היצע הדיור הכללי, והירידה במחירי הדירות תסחף איתה מטה גם את מחירי השכירות.

הפתרונות למשבר הדיור בישראל ברורים: מצד אחד יש למסות את ההכנסה משכירות כפי שממסים הכנסה מעבודה, ומצד שני יש לייעל ולקצר את תהליך אישור הבנייה בכדי להגדיל את ההיצע.

המתנגדים למיסוי ההכנסה משכירות נוהגים לטעון, מתמימות או מתוך אינטרס, שהדבר רק יעלה את מחירי השכירות. אין זה נכון – המשכירים לא יצליחו לגלגל את המס על השוכרים. ההסבר הכלכלי הוא מורכב מעט, ומבוסס על כך שגמישות הביקוש לדיור להשכרה גבוהה בהרבה מגמישות ההיצע. ניתן להבין זאת גם באמצעות דוגמא אינטואיטיבית: נאמר ששוכר משלם 5,000 שקל בחודש: 4,000 שקל בחודש למשכיר, ואלף שקל בחודש ארנונה. אם לפתע תרד הארנונה ב-500 שקלים, מה יקרה לשכר הדירה?

נכון, שכר הדירה יעלה ב-500 שקלים – השוכר ימשיך לשלם 5,000 שקל בחודש (4,500 שקל שכירות ו-500 שקל ארנונה) והמשכיר ישלשל את הירידה בארנונה לכיסו. השוכר מסוגל לשלם על הדירה 5,000 שקל בחודש, והמשכיר ינצל זאת. ומה יקרה אם הארנונה דווקא תעלה ל-2,000 שקל בחודש? על פי אותו הגיון, המשכיר הוא זה שיאלץ לספוג את ההעלאה, ושכר הדירה ירד ל-3,000 שקל בחודש.

אינטואיציה זו מגובה במחקרים אמפיריים – הנתונים מראים כי המשכירים הם המשלמים על רוב רובה של העלייה בארנונה. על אותו משקל, המס על הכנסות משכר דירה יצא מכיס המשכיר ולא מכיס השוכר. לאור הריכוז של אחזקות הנדל"ן בקרב בעלי הכנסה גבוהה, המיסוי הנמוך עד כדי גיחוך על הכנסתם משכירות מהווה סובסידיה לעשירים המגיעה כיום לסך של 6-8 מיליארד שקל בשנה. בנוסף, עיוות מס זה גם פוגע ישירות בחלשים עקב התרומה שלו לעליית מחירי הדירות והשכירות. יש למסות את ההכנסה משכירות יחד עם הכנסה מעבודה וממקורות אחרים, על פי מדרגת המס הרלוונטית – אין למסות הכנסה זו בדומה למס רווחי הון, מכיוון שלא נגבה ממנה מס חברות. כך גמלאים השואבים את עיקר הכנסתם הנמוכה מהשכרת נכס בודד ישלמו שיעור מס נמוך, ולעומתם אילי נדל"ן המחזיקים בעשרות דירות ישלמו שיעור מס גבוה. משכירים המעוניינים לקבל זיכויי מס על הוצאותיהם, יתכבדו נא ויקימו עסק. הרי מגזר השכירות משווע לפעילות חברות, שהיא, ולא מעורבות ממשלתית, המפתח לשכירות ארוכת-טווח.

Noam oped image 4

תמונת ביורוקרטיית הדיור הישראלית, כפי שהיא מצטיירת בדוח מבקר המדינה בנושא הדיור על 294 עמודיו, אינה מחמיאה בלשון המעטה. יש לקוות כי הממשלה החדשה לא תנסה לפתור את הבעיות באמצעות עוד ביורוקרטיה, אלא תנסה ליצור שוק דיור חופשי ויעיל יותר. המפתח לייעול תהליך קבלת האישורים הוא ביזור הסמכויות המרוכזות כיום בידי מינהל התכנון, ופיזור הקרקעות המוחזקות על ידי רשות מקרקעי ישראל וקרן קיימת לישראל לרמה המקומית. בנוסף יש לאפשר לרשויות המוניציפאליות מידה גדולה יותר של חופש בקביעת היטלי הפיתוח וההשבחה והארנונה למגורים; ההגבלות המוטלות עליהן בתחומים אלו גרמו לבנייה למגורים להיות גרעונית עבורן והתוצאה היא עיכובים וחוסר נכונות לאפשר בנייה צפופה למגורים. המפתח לבניית "דיור בר-השגה", כלומר דירות קטנות באיזורי הביקוש, הוא להפוך בנייה כזו לכדאית עבור העיריות. יחדיו, מיסוי ההכנסה משכירות וייעול ביורוקרטיית הדיור הם צעדים חיוניים ואפקטיביים ליציאה ממשבר הדיור הנוכחי.

בחזרה אל הבלוג

הירשמו לרשימת התפוצה שלנו