עליית מחירי הדירות והשפעתה על יכולתם של משקי בית לרכוש דיור
מחבר: קיריל שרברמן מחקרי מדיניות

עליית מחירי הדיור בעשור האחרון הפחיתה את יכולתם של משקי הבית לרכוש דיור. עם זאת, כאשר היכולת לרכוש דיור נבחנת לפי ההכנסה הפנויה הכוללת, ולא לפי מספר המשכורות הדרוש לקניית דירה (המדד המשמש לרוב להערכת יכולת זו בתקשורת ובשיח הציבורי), מתברר כי הירידה ביכולת זו מתונה יותר. הסיבה לכך היא שההכנסה הפנויה הכוללת של משקי הבית עלתה במידה רבה יותר משכר העבודה בין 1998 ל-2016, בעיקר בשל גידול במספר המפרנסים הממוצע במשקי הבית.

מדידת היכולת לרכוש דיור

מאמצע שנות התשעים של המאה ה-20 עד שנת 2007 חלה במדינות מפותחות רבות עלייה במחירי הדיור. המחירים ירדו מעט בעת המשבר הכלכלי שחל ב-2008, אולם עד 2017 הם עלו שוב לרמתם שלפני המשבר. מאז מחציתה השנייה של שנת 2007 מחירי הדיור הריאליים בישראל נמצאים במגמת עלייה (במונחים שנתיים). עקביות המגמה לאורך עשור, וכן קצב העלייה, הם חסרי תקדים.

נהוג לחשב את היכולת של משקי בית לרכוש דיור באמצעות היחס בין המחיר הממוצע (או חציוני) של דירה ובין שכר העבודה הממוצע (או החציוני) – כלומר מספר המשכורות הנחוץ כדי לרכוש דירה. אולם יש במדד זה כמה חסרונות: הוא אינו מביא בחשבון הכנסה ממקורות נוספים פרט לעבודה ואת מספר המפרנסים במשק בית. לאור הבעיות בשימוש במדד זה, הפרק אומד את היכולת לרכוש דיור באמצעות היחס בין מדד מחירי הדיור למדד ההכנסה הפנויה הממוצעת למשק בית.

  • בין 1998 ל-2016 ההכנסה הפנויה הממוצעת גדלה ב-2.3 אחוזים בשנה, ואילו השכר החודשי הממוצע גדל ב-1 אחוזים בלבד.
  • בין 1998 לשנים 2008–2007 הן ההכנסה הממוצעת הן השכר החודשי עלו – והיכולת לרכוש דיור השתפרה. אולם מאז המדדים ירדו ונעשה קשה יותר לרכוש דירה.
  • במרבית מדינות ה-OECD פחתה יכולתם של משקי בית לרכוש דירות ביחס ל-2005. המצב בישראל היה דומה אך עליית מחירי הדיור התרחשה כעשור מאוחר יותר.

Ratio of housing prices to disposable income HEB

היכולת לרכוש דיור לפי מאפיינים של משקי הבית

הנתונים שהוצגו לעיל משקפים תמונה כללית, אולם אינם משקפים בהכרח את השינוי ביכולת לרכוש דיור בקרב קבוצות אוכלוסייה מוגדרות, או באזורים שונים בארץ.

  • ההכנסה המשפחתית הפנויה הממוצעת בקרב עולים צמחה מהר יותר מההכנסה הפנויה הממוצעת במשק: 2.9 אחוזים בשנה בין 1998 ל-2016, לעומת שינוי שנתי ממוצע של 2.2 אחוזים בשנה בקרב ותיקים (ילידי הארץ). מכאן אפשר להסיק כי יכולתם של העולים לרכוש דיור פחתה במידה מצומצמת יותר מהממוצע בכלל הציבור.

    קניית דירה היא אחת הרכישות הגדולות ביותר בחיי משק בית, לכן רובם המכריע של רוכשי הדיור נאלצים לממן את הקנייה באמצעות הלוואות. לפיכך מדד חשוב נוסף לבחינת יכולתם של משקי הבית לרכוש דירות הוא האשראי העומד לרשותם, והיכולת שלהם להחזיר הלוואות.

    • ההכנסה הפנויה של משקי בית צעירים (34–25) צמחה בשיעור דומה לממוצע במשק בשנים 1998–2016, כך שיכולתם לרכוש דיור נפגעה במידה דומה לזו שבכלל האוכלוסייה.
    • קבוצת הגיל שיכולתה לרכוש דירה נפגעה במידה הרבה ביותר היא 54–35, משום שהכנסותיהם של משקי בית אלו עלו במידה פחותה מהממוצע.
  • היכולת לרכוש דיור ירדה במידה הרבה ביותר בתל אביב, בירושלים ובמחוז הדרום. במחוזות הצפון, השרון וגוש דן
    (ללא תל אביב) היכולת לרכוש דיור פחתה במידה הדומה לממוצע הארצי.
    Housing prices by geographic area HEB

    מינוף משקי בית

  • רמת המינוף הממוצעת של משקי בית – גובה ההתחייבויות הכספיות (נטו) לגורמים מלווים כאחוז מהתמ"ג – עלתה מאז 2009, והדבר עלול להקשות עליהם לקבל אשראי נוסף בעתיד.
  • בבחינת המגמות באשראי שניתן למשקי בית נמצא כי האשראי לדיור כאחוז מהתמ"ג ירד מעט בין 2000 ל-2007, והתחיל לעלות שוב באיטיות בסביבות 2013. האשראי שלא לדיור עלה מ-10.1 אחוזים מהתמ"ג בשנת 2000 ל-13.4 אחוזים בשנת 2009, נותר יציב עד 2013 ואז החל לעלות שוב וניצב על 15.4 אחוזים ב-2017. האשראי נטו (הלוואות בניכוי חסכונות) צנח בחדות מ-27.1 אחוזים מהתמ"ג בשנת 2000 ל-10.7 אחוזים ב-2009, אולם לאחר מכן המגמה התהפכה והאשראי נטו זינק שוב ל-23.4 אחוזים מהתמ"ג בשנת 2017.
  • רמת המינוף הנוכחית נמוכה רק במעט מזו שהייתה בשנת 2000, השנה שבה נרשם שיעור המינוף הגבוה ביותר.

הנתונים מראים כי עליית מחירי הדיור נתנה את אותותיה, ומאז המחצית השנייה של 2007 חלה עלייה ביחס בין מחירי הדיור לבין ההכנסה הפנויה, משמע: בשנת 2016 קשה יותר לרכוש דירה מאשר בשנת 2007. עם זאת, המדידה לפי היחס בין ההכנסה הפנויה של משק הבית מראה כי היכולת לרכוש דיור נפגעה פחות ממה שנראה במדידה לפי המדד המקובל של היחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע (או החציוני).